Funderingsschade door droogte is een zeer grote kostenpost. En een sterk onderschat probleem!

De droogte zorgt voor allerlei problemen die aandacht krijgen in de diverse media zoals lage waterstanden, watertekorten, uitdroging land, problemen landbouw, tekort bouwmaterialen, waterkwaliteit en verzilting. Echter een zeer grote kostenpost blijft erg onderbelicht: funderingsschade. 

Deze droge zomer van 2022, met lage grondwaterstanden als gevolg, leidt waarschijnlijk net zoals in 2018 tot een grote toename van klachten over scheuren en verzakkingen van huizen. Dit heeft grote gevolgen voor huiseigenaren, zowel financieel als sociaal. Veel overheden gaan er vanuit dat de eigenaar zelf voor de kosten ervan moet opdraaien. In grote delen van Nederland doen zich funderingsproblemen voor. Veen en kleigronden zijn gevoelig voor uitdroging en inklinking. Houten funderingspalen, die tot 1970 werden toegepast, gaan rotten bij droogstand omdat er zuurstof bij komt. Woningen met een ondiepe fundering (op staal gefundeerd of niet onderheid) kunnen ongelijkmatig gaan zakken. Door droogte en andere oorzaken van funderingsproblemen, zoals bacteriële aantasting van houten palen, hebben in Nederland tot circa. één miljoen huizen al met funderingsschade te maken of krijgen dat nog. 

Droogte en grondwater 

Droogte heeft gevolgen voor sproeiwater (landbouw), oppervlaktewater (scheepvaart), drinkwater (de voorraad is nog groot genoeg) en grondwater (funderingen, natuur). Een te lage grondwaterstand is funest voor een groot deel van onze huizen met een fundering van voor 1970. Funderingsproblemen nemen toe, al merk je de gevolgen niet meteen zoals bij de scheepvaart. We vergelijken de grondwaterstanden en de klachten van scheuren en verzakkingen die bij de funderingsloketten van KCAF in de droge zomer van 2018 met de huidige droge zomer. 

Vergelijking grondwaterstand 2018 met nu 

De ‘droogtemonitor, 11 augustus 2022’ van het onafhankelijke onderzoeksbureau Aveco de Bondt schetst het volgende beeld. De grondwaterstand is inmiddels in heel Nederland meer dan twintig centimeter lager dan normaal gesproken. De grondwaterstand daalt momenteel wekelijks grofweg tien centimeter. Inmiddels (medio augustus) is de grondwaterstand in het westen en het noorden het kantelpunt van de extreem droge zomer van 2018 gepasseerd. In de hogere delen van Nederland reageert de grondwaterstand trager op droogte. In de komende weken tot maanden wordt duidelijk of daar ook de extreme laagtes worden bereikt. De verwachting is van wel. Lokaal bestaan er grote verschillen in de grondwaterstand. Een voorbeeld daarvan is de grondwaterstand in de buurt van de grote rivieren omdat hier naast gebrek aan regen ook het lage rivierpeil van invloed is op de grondwaterstand. Met name bebouwing langs en in de buurt van rivieren en kanalen op (voormalige) dijken lopen een groot risico op funderingsschade. 

Schademeldingen in 2018 en 2022 

De droge zomer van 2018 heeft wel wat losgemaakt bij huiseigenaren. Het aantal meldingen van funderingsschade bij het KCAF Nationaal Funderingsloket rees de pan uit. Tot en met 2017 ging het om één tot drie meldingen per week. Medio april 2019 ging het al om vijf tot tien meldingen per dag. 

De schademeldingen kwamen toen al uit 138 van de 345 Nederlandse gemeenten. Wat daarbij opvalt is dat de meldingen in de al bekende risicogebieden toenemen. Dit zijn de gebieden met slappe bodems in combinatie met woningen gebouwd vóór 1970. Tot die tijd werden daar veel houten paalfunderingen toegepast. Bovendien zijn er vanaf 2018 meldingen uit gebieden die tot voor kort niet als risicogebieden voor funderingsschade zijn aangeduid zoals in de riviergebieden en op de (hogere) zandgronden. Daarbij valt op dat zowel over woningen met een ondiepe fundering als over woningen op houten palen schade gemeld wordt. Het aantal meldingen die nu al bij het nationaal funderingsloket binnenkomen ligt al hoger dan het aantal in de zomers van 2018 en 2020. Het aantal gemeenten waar meldingen vandaan komen is inmiddels verdrievoudigd ten opzichte van dezelfde periode in 2018. 

Effectieve funderingsaanpak: samen aan de slag gaan

De verdeling van het schaarse water is in Nederland goed geregeld met een landelijke crisis- organisatie. Er worden prioriteiten gesteld in de toedeling van water. Het besef dat het in de toekomst structureel anders moet met onze waterhuishouding wordt breed gedragen. We zijn al heel lang gewend het water dat valt zo snel mogelijk voortvarend af te voeren naar zee. Ons land is daar op ingericht. Terwijl hoog Nederland met haar zandgronden in principe een grote wateropslag kan zijn voor tijden van droogte. Dan moeten we het regenwater daar vast te weten houden en op laten nemen in de bodem. Dat vraagt om een structurele aanpak. Het kan want jaarlijks gezien valt er genoeg water. We besteden hier in dit artikel verder geen aandacht aan en richten ons op de funderingen van huizen. 

Omvangrijk risico funderingsschade

Door het omvangrijke schaderisico bij funderingen verzandt het gesprek te vaak in het wijzen naar de verantwoordelijkheden van de burger, zonder dat er sprake is van een handelingsperspectief.
Iedereen moet stoppen met wegkijken. Dat geldt voor huiseigenaren, marktpartijen, gemeenten, waterschappen, provinciale- en rijksoverheid. Daarvoor is het funderingsprobleem nu al te groot. Droogte met als gevolg lage grondwaterstanden maakt dit alleen maar erger. Samen de schouders  eronder zetten is noodzakelijk. Dat gebeurt nu nog veel te weinig. Dat moet echt voortvarend opgepakt worden. Van alle partijen worden inspanningen gevraagd om de funderingsproblematiek het hoofd te bieden. Het is een illusie om te denken dat huiseigenaren het funderingsprobleem alleen op kunnen lossen. 

In 2020/2021 is er dan ook een coalitie gevormd, bestaande uit de NVV ( Nederlands Verbond van Verzekeraars) , de NVB (Nederlandse Vereniging van banken), Aedes (koepel van woningcorporaties), VEH (vereniging Eigen Huis) en KCAF. Deze coalitie heeft een gezamenlijk beroep gedaan aan het Rijk om meer middelen toe te kennen aan de oplossing van de problemen en om de regie te nemen bij een gedegen aanpak. Tot nu toe is daar nog weinig van terecht gekomen. 

We lopen even de belangrijkste partijen af: 

• Gemeenten, waterschappen en huiseigenaren: Met actief grondwaterpeilbeheer kan droogstand van funderingen voorkomen worden door lokaal maatregelen te treffen, mits voldoende oppervlaktewater aanwezig is. Met een leidingenstelsel wordt oppervlaktewater toegevoegd aan het grondwater. Zo blijven houten palen nat. Voorbeelden zijn ondermeer te vinden in Rotterdam, Schiedam, Amsterdam, Diemen, Alkmaar en Dordrecht. Het is nog wel een druppel op een gloeiende plaat. Opschaling van projecten is noodzakelijk om een deel van de verwachte funderingsschade te voorkomen. Een combinatie met rioolvervanging biedt de mogelijkheid van werk met werk maken. De KCAF Funderingsladder en producten als de KCAF FunderMaps kunnen gemeenten inzicht en handvatten aanreiken om aan de slag te gaan. 
• Gemeenten, waterschappen en provincies: Bewustzijn bevorderen bij burgers en helpen. Dat helpen kan bijvoorbeeld door goede informatievoorziening en het aanbieden van procesbegeleiding. Een toenemend aantal gemeenten heeft, vaak met hulp van KCAF, een funderingsloket ingericht om huiseigenaren van dienst te kunnen zijn. Dit verdient meer navolging. De volgende plaatsen hebben een funderingsloket: Rotterdam, Amsterdam,  Zaanstad, Dordrecht, Schiedam, Gouda, Haarlem en Emmen. Verder zijn er twee regionale loketten: Veenweidegebied Friesland ( samenwerking negen gemeenten) en Regio Het Groene Hart/Midden Holland. 
• Huiseigenaren: Zich ervan bewust zijn dat een fundering een belangrijk onderdeel van hun bezit is dat ook aandacht behoeft en waarvoor zij primair verantwoordelijk zijn. Wees alert, negeer belangrijke signalen zoals klemmende ramen en deuren , scheurvorming en verzakking niet. Kom in actie. Want hoe langer gewacht, hoe groter de schade. 

• Rijk en kredietverschaffers (banken en verzekeraars): Het eind 2017 opgerichte Fonds Duurzaam Funderingsherstel werkt zeer matig. Het was niet meer en niet minder dan een eerste stap. Aan een verbeterd fonds wordt gewerkt. Nu maar hopen dat huiseigenaren in heel Nederland snel gebruik kunnen gaan maken van funderingsleningen met bijbehorende voorwaarden. 

KCAF heeft al eerder aangedrongen om dit fonds landelijk te doen werken met rugdekking vanuit het Rijk en om naast leningen ook daadwerkelijk subsidies te verstrekken aan eigenaren. Een goed voorbeeld is de provincie Overijssel die in het erkende project Kanaal Almelo-Den Haandrik de kosten van herstel onder voorwaarden grotendeels vergoedt. Het kan dus wel! 

• Makelaars, taxateurs en kredietverschaffers. Meer en betere aandacht bij aan- en verkoop van woningen. Voorkom miskopen door huizen met risico op funderingsschade te verkopen zonder met die schader ekening te houden. Het gaat immers om grote bedragen en funderingsrisico’s verzekeren is onmogelijk. Met het nieuw model taxatierapport is hier een eerste stap mee genomen. Het funderingsrisico rapport met of vastgestelde (kwaliteits)gegevens van funderingen of resultaten uit modelanalyses is hierin een verplicht onderdeel.